Ministério da Justiça e Segurança Pública - MJSP

Conselho Administrativo de Defesa Econômica - CADE

VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO

I.                       REQUERENTES

I.1.                    SPAL Indústria Brasileira De Bebidas S.A. (“SPAL” ou “Compradora”)

A SPAL é uma das distribuidoras do Sistema da The Coca-Cola Company (“Sistema Coca-Cola”) e pertence ao Grupo Coca-Cola FEMSA. Atualmente, a SPAL e o Grupo Coca-Cola FEMSA atuam na fabricação, engarrafamento, venda e distribuição de produtos “Coca-Cola”, incluindo bebidas carbonatadas e não carbonatadas, água mineral, energéticos, chás, sucos e bebidas isotônicas; e na distribuição de cervejas em regiões dos Estados do Mato Grosso do Sul, de Goiás, de Minas Gerais, do Rio de Janeiro, do Paraná, de Santa Catarina, do Rio Grande do Sul, e de São Paulo.

O grupo econômico da SPAL auferiu, no Brasil, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 750 milhões (superior aos dois patamares de notificação obrigatória fixados no art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterados pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12).

I.2.                    Fulwood Investimentos e Participações LTDA (“Fulwood Participações” ou “Vendedoras”)

A Fulwood Participações é um fundo de investimentos integrante do Grupo Fulwood, especializado em condomínios logístico-industriais. Desde 1996, o Grupo Fulwood trabalha na incorporação de galpões e condomínios logístico-industriais.

O grupo econômico da Fulwood auferiu, no Brasil, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 75 milhões (superior a um dos dois patamares de notificação obrigatória fixados no art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12).

II.                       ASPECTOS FORMAIS DA OPERAÇÃO

Quadro 1 - Aspectos formais da operação

III.                     DESCRIÇÃO DA OPERAÇÃO

Trata-se de proposta de aquisição, pela SPAL, de galpões logísticos integrados à sua fábrica e por ela já alugados, denominados Colinas Park I e II, localizados no bairro Japy, no município de Jundiaí, estado de São Paulo (“Ativos-Alvo” ou “Imóveis-Alvo”)^[1], atualmente detidos pela Fulwood Participações, conforme Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (“Contrato de Promessa de Compra e Venda”).

Pela aquisição dos imóveis, a SPAL pagará à Fulwood a quantia de R$ [ACESSO RESTRITO].

De acordo com os autos, a Operação decorre de uma opção meramente financeira do Grupo Coca-Cola FEMSA, que considera mais vantajoso comprar a continuar pagando aluguel dos imóveis-alvo, que são galpões logísticos integrados à planta operada pela Compradora em Jundiaí/SP. Por sua vez, para a Fulwood Participações, a Operação representa uma boa oportunidade de monetização para realizar outros investimentos em imóveis alinhados com sua estratégia de negócios.

IV.                    não CONHECIMENTO DA OPERAÇÃO

Observa-se, inicialmente, que a aquisição do controle ou partes de uma empresa^[2] por meio de compra ou permuta de ativos é uma das espécies de ato de concentração prevista no art. 90, inciso II, da Lei nº 12.529/2011:

"Art. 90.  Para os efeitos do art. 88 desta Lei, realiza-se um ato de concentração quando:

I - 2 (duas) ou mais empresas anteriormente independentes se fundem;

II - 1 (uma) ou mais empresas adquirem, direta ou indiretamente, por compra ou permuta de ações, quotas, títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, ou ativos, tangíveis ou intangíveis, por via contratual ou por qualquer outro meio ou forma, o controle ou partes de uma ou outras empresas;

III - 1 (uma) ou mais empresas incorporam outra ou outras empresas; ou

IV - 2 (duas) ou mais empresas celebram contrato associativo, consórcio ou joint venture."

Destaca-se também que os grupos econômicos envolvidos na Operação registraram faturamentos superiores aos valores fixados nos incisos I e II do art. 88 da Lei 12.529/11^[3] e alterados pela Portaria Interministerial MJ/MF nº 994, de 30 de maio de 2012, de acordo com as informações das Requerentes referenciadas na seção I.

Os requisitos legais de faturamento foram, portanto, cumpridos, restando avaliar se a aquisição dos Ativos-Alvo constitui hipótese de notificação obrigatória. Nesse sentido, as Partes assim manifestaram:

"Em decisões anteriores, o CADE afirmou que a aquisição de ativos imobiliários somente será de notificação obrigatória quando o ativo alvo da operação for essencial ao desenvolvimento das atividades das partes - como, por exemplo, a aquisição de prédios por incorporadora imobiliária^[4]; ou imóveis destinados à operação de hipermercados/atacarejos por empresa que atua nesses mercados^[5].

Requer-se, portanto, o não conhecimento da Operação, tendo em vista que os Ativos-Alvo são assessórios à atividade de fabricação e comercialização de bebidas da Compradora, sem diferencial relevante, e se relacionam a uma atividade-meio. Também não implicam incremento de capacidade produtiva, dado que já são ocupados e utilizados pela Compradora, na condição de locatária. Trata-se de mera decisão financeira por comprar no lugar de alugar imóvel que continuará a ter a mesma."

As Partes explicaram que os imóveis são galpões logísticos de alto padrão, integrados à planta operada pela SPAL em Jundiaí/SP, com prédio de apoio contendo escritório, salas de reunião, refeitório, cozinha, banheiros, vestiários e ambulatório.

Informaram também que a Compradora não detém outros galpões logísticos na mesma cidade, tampouco tem como atividade-fim a atuação neste segmento imobiliário, não havendo qualquer alteração e/ou impacto real nos segmentos de distribuição de bebidas ou de galpões logísticos, de forma que da presente Operação não decorreriam quaisquer impactos ou riscos concorrenciais, uma vez que, mesmo em caso de conhecimento, a conclusão seria a de que a Operação configuraria uma mera substituição de agente econômico, em face de uma potencial atuação do Grupo Coca-Cola FEMSA no mercado de galpões logísticos.

Alguns precedentes do CADE limitaram a notificação obrigatória de aquisição de ativos aos casos em que o objeto da operação fosse: (i) operacional, isto é, desempenhar ou estar relacionado à atividade econômica para a produção ou circulação de bens e serviços (conceito abrangente de empresa); e (ii) essencial para as atividades da Compradora e/ou mesmo resultar em aumento de capacidade^[6].

Em outros, apontou-se que a obrigatoriedade de notificação surgiria na presença de (i) essencialidade ao negócio da adquirente e/ou (ii) incremento de capacidade produtiva^[7].

Uma terceira abordagem adotada recentemente, por sua vez, indica que aquisições de ativos devem ser notificadas se houver: (i) operacionalidade, (ii) destinação específica, (iii) essencialidade à atividade econômica do comprador e/ou (iv) acréscimo de capacidade produtiva^[8].

Em relação à questão de o ativo estar ou não operacional, precedentes^[9] indicam que tal circunstância não é suficiente para afastar a ideia de que uma aquisição de ativos não deve ser submetida ao CADE, como se extrai, por exemplo, do Ato de Concentração nº 08700.007988/2022-76 (Requerentes: APM Terminals B.V e Estaleiro Atlântico Sul S.A. – em Recuperação Judicial):

"Desta forma, resta claro que o fato de o ativo estar inoperante no momento da Operação não constitui elemento que desobrigue a notificação do ato de concentração, ainda que possa ser um elemento considerado quando da análise do mérito concorrencial para se aferir a capacidade da operação afetar negativamente o ambiente competitivo."

Este Conselho já analisou uma razoável quantidade de Atos de Concentração envolvendo a aquisição de ativos. Assim, de forma não exaustiva, cabe revisitar algumas decisões tomadas por este Conselho:

(i) No Ato de Concentração nº 08700.006524/2016-02 (Requerentes: Biomm S.A. e Novartis Biociências S/A.) ("Biomm/Novartis"), mencionado pelas Partes, foi reconhecido que a caracterização do imóvel como um ativo que minimamente possua relação com uma atividade econômica a ser ali desenvolvida, é o que determinará a subsunção da operação ao art. 90, inciso II, da Lei nº 12.529/11, posto que a referida cominação legal impõe como condição necessária ao enquadramento como ato de concentração de notificação obrigatória a aquisição de ativo essencial ou que incremente a capacidade produtiva como consequência da alienação de ativos. Como tal, não é por ser um imóvel que o ativo adquirido no caso Biomm/Novartis não se mostrava essencial à atividade da adquirente ou mesmo aumentava sua capacidade produtiva, com efeito, a ausência de relação do ativo adquirido com a atividade operacional da adquirente, que o utilizaria para a instalação de uma planta de biofármacos, foi o que caracterizou o ativo como não essencial e tampouco capaz de elevar a capacidade produtiva da adquirente, justificando o não conhecimento da operação.

(ii) Já no  Ato de Concentração nº 08700.002190/2020-76 (Requerentes: (Requerentes: Aircastle Holding Corporation Limited e GE Capital Aviation Services Limited) ("Aircastle/GE Capital"), também citado pelas Partes em sua manifestação e conhecido por esta Superintendência-Geral ("SG"), enfatizou-se a importância da significância do ativo objeto de ato de concentração para o desenvolvimento da atividade econômica. No caso Aircastle/GE Capital os ativos adquiridos eram aeronaves, enquanto a empresa adquirente desenvolvia a atividade de arrendamento de aeronaves, sendo assim, considerou-se que os ativos adquiridos eram essenciais ao desenvolvimento de atividade econômica, e, como tal, implicavam em transferência de parte de empresa.

(iii) Ainda, no Ato de Concentração nº 08700.003501/2020-14 (Requerentes: Eindom Empreendimentos Imobiliários S.A. e Itaparica S.A. Empreendimentos Turísticos.) ("Eindom/Itaparica"), a adquirente não definira a destinação a ser dada ao imóvel, que se encontrava inativo e, até então, destinava-se à atuação no setor hoteleiro, assim, esta SG entendeu que a aquisição do imóvel conferia capacidade produtiva ao grupo comprador, uma vez que lhe permitiria desenvolver atividades no ramo hoteleiro ou no segmento imobiliário, ainda que o ativo não estivesse operacional naquele momento, tendo sido a operação conhecida.

(iv) Por fim, em decisão mais recente, no Ato de Concentração nº 08700.001513/2023-57 (Requerentes: Companhia Siderúrgica Nacional e São José Desenvolvimento Imobiliário 121 Ltda.) ("CSN/São José") envolvendo a aquisição de galpões industriais para locação na modalidade buy-to-suit para uma empresa cuja atividade principal consistia na fabricação de embalagens metálicas, esta SG entendeu que a operação deveria ser conhecida, pois a despeito de não estarem operacionais, os ativos permitiriam que a compradora desenvolvesse atividades no ramo metalúrgico ou mesmo no segmento imobiliário, setores em que ela já atuava.

Mais recentemente, esta Superintendência não conheceu duas aquisições de imóveis que não seriam empregados na atividade originalmente desenvolvidas neles por parte dos compradores, tendo sido constatado que o imóvel não era essencial, não atendia a destinação pretendida pelo comprador e tampouco importava em acréscimo de capacidade produtiva^[10].

Dessa forma, resta evidente que os casos acima citados reforçam o entendimento deste Conselho sobre a necessidade de analisar a relação do ativo objeto do ato de concentração com o desenvolvimento de atividade econômica por parte da adquirente. Mais especificamente, os precedentes caminham no sentido de considerar a essencialidade do ativo, a sua destinação específica e sua capacidade de incrementar a capacidade produtiva da adquirente como características que ensejam o enquadramento da operação no art. 90, inciso II, da Lei nº 12.529/2011. 

Cabe avaliar então no presente caso se os Ativos-Alvo são essenciais ou possuem o condão de incrementar a capacidade produtiva da SPAL, além de possuir destinação voltada às atividades desenvolvidas pelo comprador.

Como visto acima, as Partes destacaram o caráter acessório dos Ativos-Alvo em relação à atividade-fim da Compradora, i.e., a fabricação e comercialização de bebidas. Os Ativos-Alvo são descritos como galpões logísticos integrados à planta operada pela SPAL em Jundiaí/SP, com prédio de apoio contendo escritório, salas de reunião, refeitório, cozinha, banheiros, vestiários e ambulatório, denotando-se um aspecto de atividade-meio em relação à atividade-fim da Compradora, como apontando pelas Partes.

Ademais, além de, por natureza, eles não possuírem a faculdade de incrementar a capacidade produtiva da planta à qual se relacionam, é informado pelas Partes que eles já são ocupados e utilizados pela Compradora na condição de locatária, de forma que a Operação em nada altera essa perspectiva. Segundo as Requerentes, o Grupo Coca-Cola FEMSA já conta com os Imóveis-Alvo, neles operando desde 2015 e 2016, sem intenção de alterar o escopo das atividades ali desenvolvidas, de forma que a Operação não representa qualquer alteração na dinâmica concorrencial ou acréscimo de participação de mercado.

Dada a condição dos imóveis e vinculação contratual de longo prazo com a Compradora, não se vislumbra que a pretendida detenção da propriedade pela Compradora irá alterar as condições atuais do ambiente concorrencial, vez que o grupo da Compradora já possuía a posse regular dos mesmos nos últimos anos.

Assim, por se entender que a aquisição dos Ativos-Alvo não possui a característica de essencialidade à atividade-fim da Compradora e tampouco confere a ela incremento de capacidade produtiva, pois os Ativos-Alvo já têm sido utilizados desde 2015 pelo grupo da Compradora por força de contrato de locação, entende-se que a Operação não deve ser conhecida^[11].

V.                  CONCLUSÃO

Ante o exposto, conclui-se pelo não conhecimento da operação, com o consequente arquivamento do processo sem análise de mérito, e a manutenção da taxa processual recolhida em virtude da movimentação da máquina estatal.

____________________________

[1] Os Imóveis-Alvo são estão localizados [ACESSO RESTRITO].

[2] Conceito jurídico de empresa, conforme pode ser extraído do art. 966, do Código Civil Brasileiro, que compreende a atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou serviços.

[3] Lei nº 12.529, de 30 de novembro de 2011 (a lei que, dentre outras providências, estrutura o Sistema Brasileiro de Defesa da Concorrência e dispõe sobre a prevenção e repressão às infrações contra a ordem econômica).

[4] Ato de Concentração nº 08700.006301/2021-02 (Requerentes: Goodman Avenida dos Estados Empreendimentos Imobiliários S.A./Rhodia Brasil S.A.).

[5] Atos de Concentração nº 08700.000217/2022-58 (Requerentes: Agroper Agropecuária Atacadista/Makro Atacadista S.A.).

[6] Ato de Concentração nº 08700.002190/2020-76 (Aircastle Holding Corporation Limited e GE Capital Aviation Services Limited).

[7] Ato de Concentração nº 08700.007988/2022-76 (APM Terminais B.V. e Estaleiro Atlântico Sul S.A. – em Recuperação Judicial).

[8] Ato de Concentração nº 08700.001514/2023-00 (Companhia Siderúrgica Nacional e São José Desenvolvimento Imobiliário 121 Ltda.).

[9] Vide Ato de Concentração nº 08700.007988/2022-76 (Requerentes: APM Terminals B.V e Estaleiro Atlântico Sul S.A. – em Recuperação Judicial), 08700.008315/2016-95 (Silcar Empreendimentos, Comércio e Participações LTDA. e Polimix Concreto LTDA.), entre outros.

[10] Vide Ato de Concentração nº 08700.000735/2024-33 (Requerentes: Itajaí Street Mall Ltda. e WMS Supermercados do Brasil Ltda.) e 08700.001216/2024-92 (Requerentes: Aujjo Participações Imobiliárias Ltda. e Bompreço Supermercados do Nordeste Ltda.).

[11] Cabe destacar que o presente Ato de Concentração se difere de outros casos de aquisição de imóveis conhecidos pelo CADE como, por exemplo, o Ato de Concentração APM/Atlântico Sul. Naquele caso a área adquirida se caracterizou como essencial para a Compradora por estar situada no Complexo Industrial Portuário de Suape, em Ipojuca, estado de Pernambuco, cuja localização permitia que a Compradora atuasse no segmento de movimentação e armazenagem de carga por terminais portuários no Porto de Suape e em Pernambuco. Em outras palavras, o ativo adquirido não se constituía apenas de uma mera área, sendo essencial para que a Compradora atuasse no terminal portuário exercendo atividade econômica (movimentações de contêineres). Portanto, não há posicionamentos conflitantes acerca do conhecimento de operações envolvendo aquisição de imóvel. No mesmo sentido, quando o grupo adquirente atua no setor imobiliário não se pode desconsiderar a relevância da aquisição de um imóvel para a atividade econômica desenvolvida por uma incorporadora de imóveis, como considerado no Ato de Concentração nº 08700.002172/2023-37 (Requerentes: Riva Incorporadora S.A., BPE Empreendimentos Imobiliários S.A. e Volkswagen do Brasil Indústria de Veículos Automotores Ltda.) e em outros casos: Atos de Concentração: nº 08700.000331/2022-88 (Requerentes: Direcional Engenharia S.A. e Cyrela Brasil Realty S.A. Empreendimentos e Participações.); nº 08700.001372/2020-20 (Requerentes: Diálogo Engenharia e Construção Ltda. e BV Empreendimentos e Participações S.A) e nº 08700.005702/2022-18 (Requerentes: Direcional Engenharia S.A. e Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações.).

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Documento assinado eletronicamente por Alexandre Barreto de Souza, Superintendente-Geral, em 26/03/2024, às 18:12, conforme horário oficial de Brasília e Resolução Cade nº 11, de 02 de dezembro de 2014.

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Documento assinado eletronicamente por Ednei Nascimento da Silva, Coordenador-Geral, em 26/03/2024, às 18:28, conforme horário oficial de Brasília e Resolução Cade nº 11, de 02 de dezembro de 2014.

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Documento assinado eletronicamente por Rodrigo Monteiro Ferreira, Coordenador, em 26/03/2024, às 18:37, conforme horário oficial de Brasília e Resolução Cade nº 11, de 02 de dezembro de 2014.

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A autenticidade deste documento pode ser conferida no site https://sei.cade.gov.br/autentica, informando o código verificador 1365598 e o código CRC F8F93FBD.

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